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楼市“阳春回暖”了吗?

字号+ 作者:admin 来源:未知 2019-03-04 09:20 我要评论( )

楼市“阳春回暖”了吗? 各位粉丝: 随着1月二手房量价回升,最近,楼市回暖、小阳春等说法又多了起来。 那么楼市真的会回暖吗?刚刚过去的2月份数据又如何呢? 今天给大家带来2月的市场分析。我们也争取今后定期给大家送上最新的市场数据和分析,帮助大家判

楼市“阳春回暖”了吗? 楼市“阳春回暖”了吗?

各位粉丝:

随着1月二手房量价回升,最近,楼市回暖、小阳春等说法又多了起来。

那么楼市真的会回暖吗?刚刚过去的2月份数据又如何呢?

今天给大家带来2月的市场分析。我们也争取今后定期给大家送上最新的市场数据和分析,帮助大家判断真实的市场情况。

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新房方面,来自北京中原的统计数据显示,2月北京新建商品房总成交额107.21亿元,共成交2011套。其中居住类产品(不含回迁房,普宅、豪宅、别墅、自住房)成交100.47亿元,环比今年1月下滑65%,共销售1893套,环比1月减少2653套,成交均价46122元/平方米,环比今年1月成交价下跌4000元/平方米。

二手房方面,来自贝壳研究院的数据显示,2月全月北京二手房市场成交量仍然维持在调控后的低位。受春节因素影响,2月北京全市二手房网签量只有6057套,环比减少42.2%,同比减少17.7%,今年2月网签水平为2015年以来最低。

2月房山、顺义及西城等区成交降幅较大,均在40%以上。

而作为目前市场最大的中介机构链家,它在2月的二手房成交量也大幅下滑,较1月份下滑41.2%。

图:北京链家二手房月度成交走势及环比
以下数据图表来源:贝壳研究院 以下数据图表来源:贝壳研究院

价格方面,2月份北京二手房均价重回下跌,较1月份下跌0.6%。

图:北京二手房月度成交均价及同环比变化


【市场分析】楼市“阳春回暖”了吗? 目前北京二手房总体处稳的状态,在较小的空间内波动。

与2017年3月峰值相比,当前二手房均价已下跌11.3%。

2月门头沟、顺义两区均价跌幅较大,分别为3.5%和2.6%。

而且,按照以往经验,由于春节期间交易“封冻”累计的需求要在节后释放,春节假期结束后市场一般会形成一次回温。

以受春节假期影响明显的两周为界,去年春节后的两周交易量恢复至前四周周均水平,而今年春节后两周市场交易量却不及前4周平均水平。自然更是比不上2017年的情况。

图:北京链家二手房周度成交量走势(以2017年1月第一周值为100)


这说明 这说明春节后北京二手房市场的回温幅度不及往年。

从下面这张图可以看出,北京二手房购房者成交的周期,在2017年3月最疯狂的时候,只有40天左右,而后随着调控落地,成交周期一路上升。

目前的交易周期接近80天,仍然处于调控之后的高位。

图:北京二手房购房者成交周期走势(天)


分析显示,当前二手房交易的热点区域是低总价的远郊区域,以刚需为主。 分析显示,当前二手房交易的热点区域是低总价的远郊区域,以刚需为主。

最近4个月,北京60平以下小户型成交占比持续提升。

2月份全市二手房成交的套均面积为79.8平,是2017年以来月度最小值。

图:北京二手房成交套均面积(平)走势


节后两周成交较快的区域是亦庄、门头沟等总价较低的外围城区。外围城区2018年房价下跌的幅度居前列,二手房成交基数较低,刚需入市容易形成较高的增幅。 节后两周成交较快的区域是亦庄、门头沟等总价较低的外围城区。外围城区2018年房价下跌的幅度居前列,二手房成交基数较低,刚需入市容易形成较高的增幅。

另外,从二手房主的挂牌价格调整来看,虽然1月份以来业主调价中涨价占比略有提升,议价空间近期略有下降,但目前降价售房占比仍然接近8成,议价空间仍然处于调控后的较高水平。

图:北京二手房调价中涨、降价次数占比走势


【市场分析】楼市“阳春回暖”了吗?

北京市房协秘书长陈志认为,当前得出所谓“小阳春”、“回暖”的观点和说法,其对于数据的解读,以及数据背后的逻辑都不清楚,很多的判断是没有逻辑和证据的。

只是把某个月份的数据和前一个月或者前一两年的数据做比较,就得出结果,这个显然不客观和不真实。

陈志说,目前的市场状况就是一个低速、更长的交易过程,并没有回暖和阳春的概念。新房的蓄客周期很长,二手房的成交周期也很长。

从整体情形上看,当前的市场还是平稳的,无论是供给的数量,供应情况,还是交易去化的节奏。都呈现了这一特点。”陈志说。

他表示,如今的房地产市场如果说想回到若干年前狂热的情况,比如日光盘、新房年销售量七八万或十万以上等,无异于痴人说梦。

“现在的市场是一个主动调整降下来的结果。从今年看,中美关系问题应该考虑到,但无论中美关系的走向如何,我们内部的调整还会继续,以前坚持的逻辑不会有什么大的改变。经济结构的调整,不会再依靠房地产来拉动,而且从金融整体来说,进入房地产管道的闸门依然是紧的。”陈志说,北京的二手房去年成交15万套,新房成交3万套,这个数据肯定不能和前几年相比,但也不能说差。既然情况还可以,为什么要放?

所以,所谓的“阳春”、“回暖”的这种概念的外呼、想象,都是一些个体的感受,并不具有客观性。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,从当前市场政策环境和市场结构看,短期市场仍然维持调控后的平稳态势。

第一,当前金融政策严于2017年。2017年春节之际北京实行认房不认贷政策,当前的金融政策实行认房认贷政策,对占市场70%左右换房群体形成重要的影响。

同时,2019年,商贷、公积金贷均上调首付比例,房贷利率升至高位,公积金贷款对首次购房者支持力度大幅减小。

日前,银保监会和央行密集提及防范房地产金融风险,提及加强房地产金融审慎管理,继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

只要管好房贷的闸门,市场就难以大幅升温。

第二,当前市场需求结构以首次需求为主。

而在2017年3月份之前,北京房地产市场交易主要以换房为主。换房行为产生的乘数效应容易激发价格上涨。

在调控后,换房需求被认房认贷政策抑制,当前市场主要为首次置业需求,对房贷成本较为敏感,单靠首次购房需求难以对市场形成较大的冲击。

第三,今年新房供应比2017年多很多。2016-2017年,北京土地和新房供应量达到近年来的最低水平,购房者担心买不到房,都集中到二手房市场。

当前北京房地产市场的供给结构不同,新房供应充足。2月末北京待售商品住宅8.5万套,是2018年新房成交量的两倍。

新房大多为限竞房,价位和区段都将会对二手房市场起到分流作用。

(责任编辑:杨雪纯 )

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